旧法借地権においての話しです。
既に多重債務を抱えている借地人Ａさんがお金に困り、もう貸してくれる銀行なんて無い。最後の一手といった感じで高金利の不動産担保ローン会社から借地上の建物を担保に借金をしようとしていました。
借地上の建物を担保に供する場合は、「地主の承諾」が必要です。
地主エージェントである私に対し、ローン会社から「借地上の建物への抵当権設定承諾書」への地主様のサイン取付を要求してきたためそれを拒否し、
地主Ｂさんから借地人Ａさんへお金を貸し付けるといった纏め方をしました。
拒否した理由は、高金利ローンに手を出してしまった借地人が万が一、ローンの返済が滞ってしまった場合は、
その借地権は競売に掛けられ、それを落札した競落人が新たな借地人になってしまうからです。
みなさんどうでしょう、賃貸で部屋を探す際、必ず「入居審査」といった儀式がありますよね？
あれは、オーナーが借受予定者の個人情報を読み取り、その人に貸すか貸さないか決めるための儀式です。
オーナー自身が「この人なら信用できそうだし貸しても良いな」と思える人だけに、自分の大切な不動産を貸すのです。
それが競売だったらどうでしょう。
自分の不動産を借りてくれる人を、自分で選べないんですよ？
とても恐いですよね？
どんな人か、わからないんですよ。
競売とはいえ、借地権と言うものは、地主が譲渡承諾をしない限り、名義変更は為されません。
ですから競売になってしまったとしても、新たな競落人への譲渡を、地主は拒否することができます。
ですがそうなった場合、新たな競落人が非訟事件を起こせば、
地主に代わって裁判長が承諾を出してしまいます。
ですから、いくら拒否をしても、貸したくもない新たな借地人に対し、自分の大切な財産である土地を貸さなければならないはめになってしまうのです。
そんなリスクを回避するための手段として、地主から借地人へお金を貸し付けました。
貸し付ける際には、その不動産担保ローンよりも少し安い設定でしっかりと金利を付け、
・金銭消費貸借契約（抵当権設定）
・代物弁済予約契約（所有権移転仮登記）
の契約を交わし、借地権上の建物、つまり借地人Ａさんの借地権に対し、地主Ｂさんの抵当権設定及び所有権移転仮登記を設定しました。
こうしておけば、万が一借地人の返済が滞ってしまった時、「代物弁済」として、お金の返済の代わりに、その「借地上の建物そのもの」にて返してもらう、つまり、「一度貸してしまったら二度と戻ってこない」といわれている旧法借地権が、晴れて地主に返還されるといった、素晴らしい形でフィニッシュできるわけです。
そうはならずとも、借地人がちゃんと借金を返済してくれれば、ちゃんとそれなりの金利をつけているのですから、地主は金利分が売り上げになります。利息〇％の金融商品にて資産運用しているのと同じ効果です。
また、メリットは地主だけではありません。
借地人は、高金利では無く、普通の常識的な金利にてお金を借りることができ、救われているのです。
みんなハッピーですね。
こういった仕事も手掛けております。
案件ありましたら、是非ともご相談下さいませ。
以上、宣伝でした（笑）
